La notion de vice apparent
3ème chambre civile de la Cour de cassation du 29 octobre 2015, pourvoi n°14-21.116
Dans un arrêt de la 3ème chambre civile, la Cour de cassation rappelle que le vendeur est tenu de la garantie uniquement lorsque les défauts de la chose vendue sont cachés et qu’ils la rendent impropre à l’usage auquel on la destine.
En l’espèce, M. et Mme X ont vendu une maison à usage d’habitation à M.Y au prix de 150 000 euros. Celui-ci s’est heurté à l’impossibilité de réaliser « des travaux d’assainissement et d’aménagement du fait de l’absence de fondations de l’immeuble » et, après expertise, a assigné les vendeurs en garantie des vices cachés. Les juges du fonds rejettent la demande de M.Y au motif, qu’à l’appui du rapport d’expertise, le vice affectant la chose vendue ne constitue pas un vice caché. En effet, le caractère sommaire des constructions ne pouvait échapper à l’acquéreur. L’état de ce bien était tel qu'il pouvait apparaître même à un profane, que « sa transformation en une habitation moins sommaire nécessiterait des travaux très importants ». De plus, il apparait que le projet de travaux de l’acquéreur n’a à aucun moment été indiqué aux vendeurs.
La Cour de cassation était ici invitée à se poser la question de savoir si le vendeur était tenu à la garantie des vices cachés de la chose qu’il vend dans le cadre de la vente d’une construction, originairement érigée pour des bureaux.
Elle répond par la négative et rejette le pourvoi au motif qu'il ressortait du rapport d'expertise judiciaire que le caractère sommaire de la construction s'expliquait par la nature de bureau et d'entrepôt des locaux avant leur transformation, ce qui avait été précisé dans l'acte de vente, et que ne pouvait échapper même à un acquéreur profane.
De plus, s'agissant de constructions légères, le demandeur ne rapportait également pas la preuve d'un vice rendant la chose impropre à son usage. Selon l’article 1641 du Code civil «le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».
En outre, l’article 1642 du Code civil précise que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ». Ainsi, lorsque le vice est tel que s’il l’avait connu, l’acheteur n’aurait pas acquis la chose, on le qualifie de rédhibitoire. Lorsque le vice, sans empêcher la vente, aurait simplement conduit l’acheteur à payer un prix moindre, on dit que le vice est estimatoire.
En l’espèce, l’acheteur indiquait que le vice était rédhibitoire pour lui, compte tenu de l’absence de possibilité de transformation de la construction en une habitation.
Toutefois, n’ayant pas rapporté la preuve d’un défaut entravant l’usage normal de la maison, la qualification de vice rédhibitoire a été écartée par la Cour de cassation. Cette dernière, de manière pragmatique, s’est fondée sur les documents mis à disposition de l’acquéreur lors de la vente et qui nécessairement faisaient état du caractère sommaire de la construction pour rejeter la mise en œuvre de la garantie. Par conséquent, pour qu’une demande de garantie pour vice caché aboutisse, il faut nécessairement que le vice soit caché et notamment que l’acquéreur ne puisse pas en prenne connaissance par le biais de documents annexes. S’il est apparent, la garantie ne pourra être accordée.