Covid 19 : quel est le sort des échéances des crédits immobiliers ?

En cette période de crise sanitaire, d’aucuns s’interrogent sur la possibilité de pouvoir suspendre ou moduler le remboursement de leur emprunt immobilier. Au préalable, un rappel des différentes notions semble utile :

- Le report des échéances de crédit immobilier :

o Le report des échéances permet à l’emprunteur de demander la suspension du prélèvement d’une ou plusieurs échéances.

- La suspension, quant à elle, peut être totale ou partielle :

o La suspension totale engendre le non-paiement du capital et d’intérêts inclus dans l’échéance. Mais il faut bien retenir que les primes d’assurances continuent d’être prélevées. o La suspension partielle engendre uniquement un report du montant du capital de l’échéance. Ainsi, le montant des intérêts continu d’être payé avec la prime d’assurance En tout état de cause, le report engendrera un allongement de la durée du prêt et une augmentation de son coût. - La modulation des échéances de crédit immobilier : o La modulation des échéances permet à l’emprunteur de demander une modification à la hausse ou à la baisse de ses mensualités.

Une fois ces notions remémorées, il faut se référer au contrat d’emprunt bancaire. Dans ce genre de contrat figure généralement une clause qui prévoit la possibilité pour l’emprunteur de moduler son remboursement, en payant moins durant une période déterminée et plus ensuite. Plus précisément, afin de pouvoir demander un report ou une modulation des échéances, l’offre de prêt doit mentionner expressément ces deux options. Elles ne pourront être mises en place qu’au terme des 24 premiers mois suivant la première échéance de remboursement. Le contrat peut prévoir :

- Le nombre maximum de suspension/modulation de mensualités.

- Un délai de 12 mois entre deux demandes de suspension/modulation.

- Ne pas dépasser un allongement du prêt de plus 24 mois.

- L’absence d’impayé.

Cela étant, dans les deux options, il faut en faire la demande auprès de son conseiller bancaire. Lorsque la demande est acceptée, l’établissement bancaire établira un nouveau tableau d’amortissement comprenant ce report. Il sera en outre préciser que plusieurs banques ont annoncé des mesures de soutien pour permettre aux particuliers, qui subissent notamment le chômage partiel, de différer le remboursement de leurs échéances sans aucun frais.

Il est donc recommandé de se rapprocher de son établissement bancaire pour faire le point sur sa situation financière et par voie de conséquence sa capacité de remboursement. Au demeurant, plusieurs solutions peuvent être envisagées, et notamment si l’on se réfère aux termes de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et des Circulaires prises en application des dispositions la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de COVID-19.

L’article 4 de l’Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période prévoit que : « Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er (= fin de l’urgence sanitaire + 1 mois). Ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après la fin de cette période si le débiteur n’a pas exécuté son obligation avant ce terme. Le cours des astreintes et l’application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la période définie au I de l’article 1er. »

Par ailleurs, la circulaire donne justement l’exemple d’un contrat de prêt et dispose que : « Un contrat de prêt prévoit des remboursements chaque 20 du mois ; le contrat contient une clause permettant au prêteur de prononcer la déchéance du terme en cas de défaut de remboursement d’une mensualité.

Si le débiteur ne rembourse pas l’échéance du 20 mars, le prêteur ne pourra pas prononcer la déchéance du terme. Il le pourra de nouveau si l’échéance n’a toujours pas été remboursée un mois après la fin de la période juridiquement protégée prévue à l’article 1er de l’ordonnance, soit dans les deux mois suivant la cessation de l’état d’urgence. » (Source circulaire du 26 mars, ministère de la Justice).

En d’autres termes, si une échéance du prêt est impayée entre le 12 mars 2020 et la fin de la période sanitaire + 1 mois, l’établissement bancaire ne pourra pas prononcer la déchéance du terme avant la fin de la période sanitaire + 2 mois. Il faudra cependant rembourser avant cette date afin d’éviter la résiliation. Ainsi, à l’aune de l’Ordonnance du 25 mars 2020 faisant suite à la loi d’urgence sanitaire, un report non sanctionné de certaines échéances de prêt est envisageable.