Le juge peut indexer l'indemnité d'occupation due à la suite de la résiliation du bail
Cass. 3e civ. avis 4-7-2017 n° 17-70.008 F-PBRI
L'indemnité d'occupation due au bailleur par le locataire qui se maintient dans les lieux après la résiliation du bail peut être indexée par le juge lorsque celui-ci estime qu'une telle mesure est justifiée pour assurer la réparation intégrale du préjudice du bailleur. A compter de la résiliation du bail, le locataire devient occupant sans droit ni titre. S'il se maintient dans les lieux après la résiliation, il commet une faute extracontractuelle qui l'expose à payer une indemnité d'occupation au bailleur (jurisprudence constante).
Cette indemnité peut-elle être indexée par le juge, soit par référence à l’indice prévu par le contrat résilié, soit, à défaut d’indexation prévue dans le bail, suivant des modalités qu'il détermine ? Saisie de cette question pour avis, la Cour de cassation a répondu que la question ne nécessitait pas son avis car elle ne présentait pas de difficulté sérieuse (C. org. jud. art. L 441-1). En effet, a-t-elle précisé, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour évaluer le montant de l'indemnité d'occupation et ils peuvent donc, conformément au principe de la réparation intégrale, l’assortir des modalités qu’ils estiment nécessaires.
à noter : L'indemnité d'occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire (Cass. 3e civ. 26-11-1997 n° 96-12.003 P : RJDA 1/98 n° 131 ; Cass. 3e civ. 10-10-2001 n° 00-14.406 FS-D : RJDA 1/02 n° 118). A ce titre, elle est gouvernée par les principes régissant la responsabilité civile, ce qui donne aux juges du fond un pouvoir souverain pour fixer son montant et déterminer les modalités propres à réparer l’intégralité du préjudice du bailleur. Dès lors, à défaut de texte l’interdisant, rien ne s'oppose à ce que les juges décident d'indexer l’indemnité d’occupation qu'ils fixent, s’ils estiment que cette mesure permet, en contrant l'effet de l'érosion monétaire, d'assurer une réparation intégrale du préjudice. Le choix de l'indice relève de leur libre appréciation : ils peuvent déterminer eux-mêmes l'indexation mais il peuvent aussi décider d'appliquer la clause d'indexation qui était prévue au bail : en effet, il ne s'agit pas de faire revivre une clause du bail résilié mais de choisir les modalités les plus appropriées pour compenser le préjudice.
© Editions Francis Lefebvre 2017