Point de départ du délai de prescription de l’action en fixation du loyer du bail commercial
Dans un arrêt rendu le 7 juillet 2016 (Cass. 3e civ., 7 juill. 2016, n° 15-19.485, FS-P+B+I), la Cour de cassation s’est prononcée sur la détermination du point de départ du délai de prescription de l’action en fixation du loyer du bail commercial, source de nombreux litiges.
La Cour de cassation a ainsi jugé qu'en application de l' article 2224 du Code civil , « le délai de prescription court du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer » et que « la demande en fixation du loyer du bail commercial né par application de l' article L. 145-5 du Code de commerce suppose qu'ait été demandée, par l'une ou l'autre des parties, l'application du statut des baux commerciaux.
Dès lors, c'est à cette date que les parties ont connaissance des faits leur permettant d'exercer l'action en fixation du loyer. Qu'il s'ensuit que le délai de prescription de l'action en fixation du loyer d'un tel bail court, non pas de la date à laquelle naît le bail commercial, mais de la date à laquelle la demande d'application du statut est formée par l'une ou l'autre des parties, le montant du loyer étant fixé à la valeur locative à compter du jour de cette demande ».
Les consorts X… et Mme Y… (les consorts X…) ont consenti à la société Z… plusieurs baux dérogatoires successifs portant sur un local dont ils sont propriétaires, entre le 1er juillet 2006 et le 1er août 2010.
La société Z… ayant, par lettre recommandée du 8 septembre 2010, sollicité le bénéfice du statut des baux commerciaux, les consorts X… l'ont assignée par acte du 21 janvier 2011 en fixation du montant du loyer.
Faisant grief à l'arrêt d'avoir déclaré prescrite leur action en fixation du prix du loyer du bail commercial ayant pris effet le 2 août 2008, les consorts X se sont pourvus en cassation. La décision est censurée sur un moyen relevé d'office.
Il résultait « des constatations de l'arrêt que la société Z… a revendiqué l'existence d'un bail commercial par lettre recommandée du 8 septembre 2010 » et que « c'est à cette date que les consorts X…, tirant les conséquences juridiques de cette demande, ont eu connaissance des faits permettant l'exercice d'une action en fixation du loyer de ce bail » et « qu'ils ont introduit leur action le 21 janvier 2011, soit moins de deux ans après cette date ».
La Cour de cassation considère qu'en déclarant cette action prescrite, après avoir retenu que le point de départ du délai de prescription se situait au jour de la naissance du bail commercial, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
Cette décision a le mérite de fixer clairement le mode de détermination du point de départ du délai de prescription.