Bail commercial et clause résolutoire : le bailleur doit être de bonne foi.
La clause résolutoire a pour objet de sanctionner l’inexécution pour le cocontractant des obligations découlant du bail commercial, faute d’avoir obtempéré dans le délai d’un mois consécutif à la mise en demeure qui lui a été auparavant signifiée.
Quand le bailleur émet un commandement qui vise la violation d’une obligation expressément prévue dans le bail, et que le preneur n’y procède pas dans un délai d’un mois, la résiliation dudit bail intervient de plein droit.
La mise en œuvre de ces clauses est cependant strictement encadrée. La juridiction saisie doit donc apprécier la gravité de la faute alléguée au regard de la sanction encourue et vérifier si les conditions visées à l’article L. 145-41 du code de commerce et l’article 1134, alinéa 3, du code civil relatif à la bonne foi, sont respectées.
En effet, la Cour de cassation a affirmé à plusieurs reprises que la résiliation du contrat de bail commercial suite à la mise en œuvre d’une clause résolutoire est subordonnée à la bonne foi du bailleur, notamment dans ses arrêts du 16 février 1999 (pourvoi n°96-21997), du 1er février 2001 (pourvoi n°02-12474) du 10 novembre 2010 (pourvoi n°09-15937) et encore récemment dans son arrêt de la troisième chambre civile du 11 février 2016.
Il ne suffit pas de démontrer que le manquement du locataire est visé par la clause résolutoire. Les juges doivent au préalable vérifier et constater que cette clause a été mise en œuvre de bonne foi par le bailleur. La portée de cet arrêt est qu’une clause résolutoire n’est pas acquise par l’existence d’une simple infraction. En effet, une sommation est nécessaire, l’infraction doit avoir duré un certain temps et doit avoir été constatée par voie d’huissier de justice.
Ainsi, lorsque les conditions de l’article L. 145-41 du code de commerce sont réunies, le locataire menacé par une clause résolutoire stipulée au sein du contrat de bail, pourra se munir de l’article 1134, alinéa 3, du code civil, pour organiser sa défense. Le locataire dispose d’une arme pour lutter contre la mise en œuvre des clauses résolutoires : la démonstration de la mauvaise foi du bailleur. Les juges auront ainsi la possibilité de faire échec à ces clauses en tenant compte des circonstances entourant leur mise en œuvre.