La révision du loyer d’un bail commercial, à la hausse…comme à la baisse

La clause d’indexation du loyer d’un bail commercial ne peut envisager exclusivement une révision à la hausse du loyer. A défaut, la clause est réputée nulle.

Ce principe a été rappelé par la Cour de cassation dans un arrêt en date du 14 janvier 2016 où elle a été amenée à statuer sur la régularité d’une clause d’indexation du loyer rédigée en ces termes, dans un contrat de bail commercial « la présente clause d'échelle mobile ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédant la révision ».

Refusant de restituer des sommes indûment perçues au titre des loyers, le bailleur a tenté de justifier sa décision au visa de l’article L 112-1 du code monétaire et financier qui dispose que « Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. »

En effet, le bailleur indiquait que la clause était parfaitement conforme aux dispositions précitées en ce la clause contractuelle prévoit bien « une période de révision des indice de un an » mais également une « une prise en compte d'une période de variation des indices inférieure à la période s'écoulant entre deux révisions ». La Cour de cassation a rejeté le pourvoi du bailleur au motif que la clause qui a pour effet d’exclure une révision du loyer « en cas de baisse de l'indice » est nulle.

En effet, elle approuve la position des juges d’appel qui ont considéré que cette clause contractuelle « faussait le jeu normal de l’indexation » et ce, compte tenu de la nature même de la clause d’échelle mobile : la variation à la hausse et à la baisse du loyer.

La prudence est dès lors de mise dans la rédaction d’une clause d’indexation du loyer et ce, quand bien même le principe d’une révision annuelle serait envisagée. Ladite clause ne peut avoir pour effet de contourner les effets de la clause d’indexation mobile.