Renouvellement du bail commercial : des apports de la loi Macron à la constance de la jurisprudence sur le silence gardé par le bailleur

Le principe énoncé par l’article L.145-10 du Code de commerce est le suivant : à compter de la demande de renouvellement du bail commercial par le locataire (dans les six mois précédant le terme du bail, ou à tout moment à défaut de congé), le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour lui répondre. Passé ce laps de temps, silence gardé vaut acceptation de renouvellement.

Entrée en vigueur le 8 août 2015, la loi Macron offre au locataire souhaitant solliciter le renouvellement, parallèlement à la procédure de signification par acte extrajudiciaire déjà prévue, la possibilité de procéder par simple notification d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Ce possible allègement de la procédure au profit du locataire est toutefois accompagné côté bailleur d’une obligation pour ce dernier d’apporter systématiquement une réponse par acte extrajudiciaire, le principe du parallélisme des formes disparaissant ainsi de la nouvelle version de l’article L.145-10.

Le principe du silence du bailleur valant acceptation reste dans la nouvelle lettre de l’article L.145-10 quant à lui inchangé. La 3ème chambre civile de la Cour de cassation est toutefois venue préciser dans un arrêt en date du 16 septembre 2015 que l’acceptation tirée de l’absence de réponse du bailleur ne revêt qu’un caractère provisoire. Les juges admettent de ce fait la possibilité pour un bailleur silencieux de finalement s’opposer au renouvellement (Cass. 3ème civ., 16 sept. 2015, n°14-20.461, FS-P+B).

La solution délivrée témoigne d’une certaine constance de la jurisprudence de la Cour de cassation sur cette question, les juges de la Haute juridiction ayant déjà admis la possibilité pour le bailleur de faire usage du droit d’option qui lui est conféré par l’article L.145-157 du Code de commerce, et ce même s’il a gardé le silence pendant plus de trois mois suite à une demande de renouvellement (Cass. 3e civ., 21 janv. 2014, n°12-27.184).

Ainsi que le remarque Yves Rouquet (Cass. 3e civ., 16 sept. 2015, Dalloz Actualité 23 sept. 2015, obs. Y. Rouquet), le silence ne vaut ainsi finalement qu’acceptation du principe en lui-même du renouvellement, sous réserve toutefois que locataire et bailleur parviennent à s’entendre sur ses modalités. A défaut, la jurisprudence développée offre ainsi une porte de sortie au bailleur, en contrepartie du paiement de la classique indemnité d’éviction.