La remise des clés par l’un des copreneurs ne met pas fin au bail commercial

Le fait pour un preneur de donner congé, de satisfaire aux prescriptions d'un congé délivré par son bailleur ou de quitter les lieux ne suffit pas en soit à constituer la rupture du bail et que tout lien de droit entre les co-contractants a effectivement cessé ; et ce, que l'immeuble fasse l'objet d'une location à caractère agricole, commercial, d'habitation, mixte ou de toute autre nature.

La restitution des clés est essentielle dans une démarche de rupture du lien contractuel.

Néanmoins, selon un Arrêt de cassation de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 18 février 2015, sauf stipulation conventionnelle, la remise des clés à la bailleresse par le commissaire priseur, agissant sur instruction du liquidateur, ne suffit pas à mettre fin au contrat de bail à l'égard des autres copreneurs.

Une société a donné en location à M. X. et à la société EBR. des locaux commerciaux. M. X., M. Y. et M. Z. se sont portés cautions solidaires des causes du bail. Par un jugement du 19 février 2009, la société E. a fait l'objet d'une liquidation judiciaire. Le liquidateur a notifié à la société bailleresse la résiliation du bail. Cette dernière a assigné M. X., M. Y. et M. Z. en paiement des loyers, résiliation judiciaire et en expulsion. La cour d'appel de Paris a jugé que le bail était résilié à l'égard de M. X., copreneur, au motif que par courrier du 26 mars 2009, le commissaire priseur, agissant sur instructions du mandataire liquidateur de la société E., a remis les clés des locaux à la société bailleresse qui les a acceptées sans réserve. Les juges du fond en ont déduit que la restitution des clés a mis fin au bail à l'égard de tous les preneurs.

La Cour de cassation a cassé l'arrêt rendu par la cour d'appel en vertu de l’article 1134 du Code civil. Elle a jugé que « la remise des clés à la bailleresse par le commissaire priseur, agissant sur instruction du liquidateur de la société EBR, manifestant la seule volonté de ce dernier de résilier le bail ne peut suffire à mettre fin au contrat à l'égard des autres copreneurs ».

Il ressort donc de cet arrêt que la résiliation du bail commercial doit résulter de la volonté non équivoque de part et d'autre de mettre fin au bail dans les mêmes conditions.

- Cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 février 2015 (pourvoi n° 14-10.510) -