Bail commercial : le droit d'option doit s'exercer dans les délais

En matière de bail commercial, le bailleur et le locataire ont la possibilité de renoncer à leur position initiale sur la question du renouvellement.

L’article L145-57 du code de commerce prévoit que :

“Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail. ”

Autrement dit, le droit d’option est, pour le bailleur qui avait initialement offert le renouvellement, le droit de refuser ledit renouvellement, mais aussi le droit pour le preneur qui avait d’abord demandé ou accepté le renouvellement, d’y renoncer.

Le droit d’option peut par conséquent être exercé par les deux parties.

Ce droit ouvert aux deux parties repose sur l’idée que les parties ont accepté le principe du renouvellement sans savoir à quel prix. Or, la détermination du prix constitue un élément essentiel du bail, sans pour autant être définitivement liées.

De ce fait, le jour où le loyer est définitivement fixé par le Tribunal, le bailleur et le locataire bénéficient d’un ultime délai de réflexion, soit pour conclure le nouveau bail, soit au contraire pour renoncer au renouvellement ou le refuser.

Le droit d’option peut être exercé à tout moment pendant la procédure de fixation du loyer, et même avant l’introduction de cette procédure.

L’ultime limite pour exercer ce droit est l’expiration du délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive de fixation du loyer (article L145-57 alinéa 2).

Or, un arrêt rendu le 14 janvier 2015 par la Chambre civile de la Cour de Cassation (n° 13-23490) nous invite à veiller aux conditions d'exercice de ce droit.

En l’espèce, la signification du jugement du 29 octobre 2008, fixant le prix du bail renouvelé, avait été faite le 16 décembre 2008. De ce fait, l'exercice, par la société locataire, du droit d'option, mentionné au second alinéa de l'article L145-57 du Code de commerce, était tardif, et le bail s'était donc renouvelé entre les parties aux conditions fixées par le jugement du 29 octobre 2008.

La Cour de cassation a donc considéré que la signification de la décision de première instance fixant le loyer fait courir tant le délai d’option que le délai d’appel.

Dès lors, si le droit d'option est exercé trop tardivement, c'est bien la décision judiciaire fixant le montant du loyer qui trouve à s'appliquer.

Ainsi, l’exercice du droit d’option doit intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, quand bien même celle-ci ne serait pas encore devenue définitive, un recours étant encore possible.

___ Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 14/01/2015, rejet (13-23490) Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 juin 2013), que par acte du 7 décembre 1983, la société Generali Concorde Immobilier, aux droits de laquelle vient la société Generali France (la société Generali), a donné à bail en renouvellement à la société Laboratoire Raspal, ensuite dénommée la société Laboratoire Marzac Monceau contact et aux droits de laquelle vient la société Jobal expansion optic (la société Jobal), des locaux à usage commercial ; que par acte du 30 septembre 2004, la bailleresse a délivré congé avec offre de renouvellement pour le 31 mars 2005 ; que le juge des loyers a été saisi et a ordonné une expertise et fixé un loyer provisionnel ; que le bailleur a délivré le 19 juin 2008 un commandement de payer visant la clause résolutoire ; que le preneur l'a assigné en nullité du commandement ; qu'alors que cette instance était pendante, le juge des loyers a fixé un nouveau loyer par décision du 29 octobre 2008 ; que la société locataire a notifié le 13 février 2009 l'exercice de son droit d'option et formé, dans l'instance en nullité du commandement, une demande additionnelle en restitution de loyers et charges trop perçus ; que la société Generali a demandé à titre reconventionnel le paiement des loyers et charges échus depuis 2009 au motif que le droit d'option avait été notifié hors délai ; Attendu que la société Jobal fait grief à l'arrêt d'accueillir les demandes de la société Generali, alors, selon le moyen, que le droit d'option peut s'exercer jusqu'à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de la décision fixant le loyer devenue définitive ; que la décision fixant le loyer devient définitive lorsqu'elle est passée en force de chose jugée ; qu'en retenant qu'une décision définitive, au sens de l'article L145-57, alinéa 2, du code de commerce, devait s'entendre d'une décision ayant autorité de la chose jugée, et donc être qualifiée ainsi dès son prononcé, pour en déduire que le délai durant lequel le droit d'option pouvait être exercé courait à compter de la première signification du jugement fixant le loyer, avant même qu'il ne passe en force de chose jugée et que, la signification du jugement du 29 octobre 2008 ayant été faite le 16 décembre 2008, l'exercice par la société locataire de son droit d'option le 13 février 2009 était tardif, la cour d'appel a violé l'article L145-57, alinéa 2, du code de commerce ; Mais attendu que la signification de la décision de première instance fixant le loyer faisant courir tant le délai d'option que le délai d'appel, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que le code de commerce ne prévoyait pas de double signification de la décision fixant le montant du loyer du bail renouvelé pour l'exercice du droit d'option et constaté que la signification du jugement du 29 octobre 2008 fixant le prix du bail renouvelé avait été faite le 16 décembre 2008, en a exactement déduit que l'exercice par la société locataire de son droit d'option le 13 février 2009 était tardif et que le bail s'était renouvelé entre les parties aux conditions fixées par le jugement du 29 octobre 2008 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Par ces motifs : Rejette le pourvoi