Actualité des baux commerciaux et le projet de loi relatif à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (PINEL)

Dans le cadre de son projet de loi relatif à l'artisanat et au commerce présenté le 21 août 2013, Madame Sylvia Pinel a proposé une série de mesures afin d’encourager une offre commerciale diversifiée sur l'ensemble du territoire et garantir l'équilibre des relations entre les bailleurs et les commerçants.

Première mesure : Modification de la durée des baux dérogatoires Le projet de loi envisage une augmentation du délai de deux à trois ans des baux dérogatoires afin de « faciliter le recours à ce type de baux et de les rendre plus attractifs ». Ce dispositif permettra aux entreprises qui lancent leur activité de ne pas s’engager sur une période trop longue, alors qu’elles ignorent encore si leur activité sera viable. Lorsque le test économique est réussi et que les deux parties souhaitent poursuivre leur relation, elles concluent alors ensemble un bail commercial soumis au droit commun des baux.

Deuxième mesure: La suppression de la référence à l'indice du coût de la construction Actuellement, les augmentations sont calculées en fonction d'un indice de référence qui est le plus souvent l'indice du coût de la construction (ICC). Ce dernier étant particulièrement volatil, le gouvernement souhaite désormais se baser sur l'indice des loyers commerciaux (ILC) qui combine l'indice des prix à la consommation et l'indice du chiffre d'affaires du commerce. L’objectif de cette mesure est de limiter les augmentations de loyers puisqu’il a été constaté que l’ILC a évolué moins rapidement que l’ICC. Toutefois, cette mesure s’appliquerait principalement aux commerces de centre-ville.

Troisième mesure : Extension de la compétence des commissions départementales de conciliation aux loyers révisés ainsi qu’aux charges et travaux Le projet de loi prévoit de rendre la commission départementale de conciliation compétente en matière de révision triennale du loyer et de charges et travaux. Actuellement, elle n’est compétente que pour les litiges liés au plafonnement du loyer en renouvellement. Le but de cette mesure est d’encourager le recours à la conciliation par les bailleurs et les locataires pour résoudre les litiges.

Quatrième mesure : Limitations des effets du plafonnement à 10% Le projet de loi prévoit une limitation annuelle de 10% des évolutions des loyers afin d’éviter les variations des loyers commerciaux. Seuls les baux commerciaux qui ne prévoient pas des clauses d'indexation ou de durée spécifique, sont concernés. L'objectif est d'anticiper les hausses trop brutales, non prévues.

Cinquième mesure : Favoriser la transparence dans la répartition des charges entre bailleur et commerçant D’une part, pour éviter certains abus et anticiper les hausses des charges locatives, le gouvernement entend imposer qu’au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution, un état des lieux soit établi contradictoirement entre les parties. D’autre part, il conviendra de dresser un inventaire détaillé des catégories des charges liées à au bail. Ce dernier devra faire l'objet d'un récapitulatif annuel qui permettra au locataire de connaître le détail des sommes acquittées et de s’en servir, le cas échéant, dans le cadre d’un litige. Toutefois, certaines charges de travaux ne peuvent être valablement transférées au preneur.

Sixième mesure : La reconnaissance d'un droit de préférence au commerçant Afin de faciliter l'accès à la propriété, le gouvernement souhaite que le locataire soit prioritairement informé de la vente de son local.

Septième mesure : Amélioration de l’exercice du droit de préemption sur les fonds de commerces, les fonds artisanaux, les baux commerciaux et les terrains, par les communes. Le projet de loi envisage de donner la possibilité de déléguer ce droit à un établissement de coopération intercommunale, à un établissement public ayant vocation à exercer ce droit de préemption, ainsi qu’à un concessionnaire d’une opération d’aménagement.

Ce projet de loi devrait être discuté au cours du premier semestre 2014 et devrait aboutir en juin.